היבטי השקעה בנדל"ן

סיכויים מול סיכונים וניתוח המקרה הקפריסאי

©מאת: עו"ד דוד סנדובסקי

תאריך: נובמבר 2004

בשנים האחרונות מתפתחת בישראל אוריינטציה וטרנד של השקעות בנדל"ן מניב רווחים בחו"ל בעיקר ובין השאר במדינות מזרח אירופה הנמצאות בתהליך הצטרפות לאיחוד האירופאי המתרחב, וכן בארה"ב ובקנדה. מטרות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הן מגוונות להשכרה , למסחר, מגרשים לבניה, פרוייקטים להשקעה בדירות נופש, מלונות דירות, Time -Sharing, וכן השקעה בבתים ובדירות למגורים.

כל זאת במקביל להשקעות בנדל"ן בישראל על ידי אזרחי, תושבי, משקיעי ויהודי חו"ל, כשקבלנים יזמים וחברות בניה ונדל"ן ישראליות מעודדים מגמה זו, כדי להגביר הביקושים בשוק, והמוסדות הלאומיים מעוניינים לעודד מעורבות יהודים מחו"ל בארץ בדרך זו. בשנה האחרונה מורגשת ביקוש גדול בשוק הנדל"ן הנובע בעיקר מהשקעות של יהודים מצרפת, ופחות מכך מבריטניה וארה"ב. התפתחות זו נובעת מהתחזקות תהליכי הגלובליזציה היוצרים שוק עולמי משותף בסחר ובתנועת מוצרים שירותים, עובדים, תיירים, השקעות פיננסיות והשקעות בין-מדינתיות בנדל"ן ע"י בודדים ותאגידים, וכן נובעת התפתחות זו מהתחזקות תהליכי רגיונאליזציה איזורית, כמו איחוד מתפשט ומתרחב של אירופה, ובמקביל התחזקות תהליכי גלוקליזציה, השמים דגש על השקעות מקומיות לוקליות במסגרת המערכת הגלובלית. כל התהליכים הללו פועלים במקביל, בסינכרון ובסינרגיה רחבים ורב שכבתיים. כן מושפע התהליך מפחדים וחששות של יהודי התפוצות מגלי אנטישמיות.

גם מדינת ישראל מצטרפת לתהליך עם תיקון דינים ישראליים הקשורים בליברליזציה הנוגעת להחזקה, להעברות ולסחר חופשי במטבע חוץ, דינים הקשורים באיסור הלבנת הון, תוך הטלת חובת רישום תנועות הון בין לאומיות, דיני חופש המידע היוצרים בין השאר שקיפות, חשיפה וגילוי נאות, ומחזקות היבטי הגנת הצרכן, בכל הנוגע בין השאר לעסקאות נדל"ן ככל שהדבר מתאפשר, וכן תיקון דינים הקשורים במיסוי באופן כללי ובמיסוי מקרקעין, בפרט, כשדיני המס החדשים בישראל מחילים את תקפותם על עסקאות בינלאומיות של חברות ויחידים ורווחים הנובעים מהן, כשבמקרקעין מדובר בדמי שכירות וברווחי מכירה, בעוד שבעבר תחולת החוקים ודיני המס האמורים, היו בתחומים הטריטוריאליים של מדינת ישראל בלבד. בנוסף יש להתייחס בכל הנוגע למיסוי בינלאומי לאמנות בילטרליות (דו-צדדיות), ומולטילטרליות (רב צדדיות), שישראל צד להן, העוסקות במניעת כפל-מס. לדוגמא: אמנות מניעת כפל מס עם מדינה בתהליך הצטרפות לאיחוד האירופאי (כמו רומניה ובולגריה), מול אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין האיחוד האירופאי שכבר חלה על כל אחת ממדינות האיחוד בנפרד ותקפה בכל אחת מה עם הוראות המחילות תקפות על עשר המדינות המצטרפות החדשות מתוך עשרים וחמש חברות באיחוד. חלק מהמכלול מתייחס גם ל"מקלטי-מס" למיניהם, אך יש להתייחס לגורם זה בזהירות ובספקנות מירבית מבחינת כבדהו וחשדהו.

כאשר עוסקים בעסקאות נדל"ן הן בישראל והן בחו"ל צריכים להיות מודעים למורכבותם ולמסובכתם של דיני המקרקעין, היוצרים זכויות בקרקע, וכל הבנוי עליה ומתחתיה וכל הצמוד אליה. דיני המקרקעין הם דינים מסובכים ומורכבים במדינת ישראל, שבה בנוסף לרישום חלקי בלבד של הזכויות במקרקעין בלשכות רישום המקרקעין של המדינה, יש גם רישום של כמעט כל מקרקעי המדינה (כ – 93%) במינהל מקרקעי ישראל, המחזיק בסוגי מקרקעין ציבוריים שונים,כמו מקרקעי קרן קיימת לישראל, רשות הפיתוח והרשויות מקומיות מכח חוקים דינים והוראות מנהל מסובכים, רבים ולעיתים סותרים, שחלקם הקטן רשום גם בלשכות רישום המקרקעין, וזאת כחלק מקונספצית (תפיסה) הלאמת המקרקעין במדינת ישראל כחלק מהאתוס והאידאולוגיה הלאומית והציונית של המדינה. צריך גם לזכור שלכל עיסקת מקרקעין היבטים חוזיים - ומקצועיים שיוצרים זיקה ראשונית בלבד לזכויות במקרקעין והיבטים קניינים המתיישמים ויוצאים לפועל אך ורק ברישום מוסדר של המקרקעין במשרדי רישום המוכרים בחוק ובדיני המקרקעין של המדינה.לפני רישום כאמור אין גמר סופי וחותך של העיסקה, היוצר זכויות קניין מוחלטות במקרקעין כמתחייב מעקרון שמירת זכויות הקניין לפי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

גם במדינות העולם האחרות קיימת מורכבות, מסובכות ודיפרנציאליות חוקית, דינית ומוסדית, רשותיות אירגונית ובין ארגונית רבה בכל הנוגע לדיני מקרקעין והזכויות בהם, דבר המצריך שימוש בידע של מומחים מקומיים לעניין, וזאת בשל התפתחות שלבית, הדרגתית, רב שכבתית ורשתית, במהלך ההיסטוריה של דינים אלה בכל מדינה באופן דיפרנציאלי, כשהם מושפעים מתהליכים כלכליים, חברתיים, דתיים, לאומיים, מדיניים, הפרטתיים, משפטיים, ארגוניים, ותרבותיים. לכן, כל עסקת נדל"ן שאליה רוצים להכנס בחו"ל, צריכה להיות לפי הדין המקומי החל בעת ביצוע העסקה במדינה, במחוז, באיזור ובעיר הספציפיות שבהן מתבצעת העסקה הנוגעת והמתייחסת למקרקעין מסויימים, נשוא עסקת הנדל"ן. לא מספיק לחתום על חוזה לרכישת זכות בעלות, חכירה, שכירות, זיקת –הנאה, שימוש, או שיתוף במקרקעין או זכות אחרת כיו"ב, אלא יש לבדוק מראש אם ניתן לרשום את העסקה, במרשם מקרקעין מחייב המתנהל לגבי אותם מקרקעין על פי הדין המקומי החל במיקום המקרקעין נשוא העסקה, כי אחרת לא תוכל להיות מושלמת עסקת המקרקעין ולא יווצרו זכויות קנייניות מלאות, שלמות, ומושלמות במקרקעין, שיאפשרו בעלות מלאה בזכויות וכן סחירות בהם, ביצוע העברה זכויות, מכירות וירושות באופן חלק וללא הבעיתיות כאמור. הבעייתיות אינה מתייחסת רק לזכויות בעלות, חכירה, ארוכת טווח, סחירות, רישום בלשכת רישום המקרקעין מוסדרת של הנכס או במרשם אחר חלופי, תוך התייחסות לדיני המקרקעין ומיסוי המקרקעין המקומיים, שיכולים להימצא גם בתהליכי שינוי מסיבות חקיקתיות, משפטיות, שיפוטיות, פוליטיות, חברתיות, תרבותיות, ארגוניות ואחרות, אלא גם לדיני התכנון והבניה, הרשויות המקומיות, איכות הסביבה והחיים, היבטים חוקיים ומשפטיים של שימור אורבני, חופי וכפרי, בהתייחס למיקום נכס המקרקעין נשוא העסקה הנדל"נית, שלהם חשיבות הולכת וגוברת בתקופתינו, ואשר משפיעות באופן הולך וגובר על עסקאות הנדל"ן.

השונות של החוקים וההיבטים המשפטיים הכרוכים בנושא הנדל"ן, היא גדולה יותר מאשר בתחומים כלכליים אחרים, שבהם הסטנדטיזציה (ההאחדה) הבינלאומית גדולה יותר, כמו במוצרים ושירותים שלגביהם יש רגולציות, סטנדרנטיציות ותקנים לאבטחת איכות בהיקף הולך וגדל. האמור לעיל מדגיש את הצורך בזהירות ובמודעות יתר להיבטים השונים, בביצוע כל עסקת נדלן ומקרקעין בארץ וביתר שאת בחו"ל, המתייחסים למגוון רב ורחב של היבטים מורכבים ושונים, כדי שהעסקה תצליח והשלכותיה ונפקויותיה תהיינה חיוביות מכל ההיבטים, כולל שמירת אפשרויות ואופציות סחירות נכס המקרקעין בעתיד, כאשר יעלה רצון לממשו. צריך להדגיש שגם בעולם גלובלי ורגיונאלי, יש חשיבות ומשמעות גדולה לדיני המקרקעין והיבטי הנדל"ן הלוקליים בהתייחס למיקום הספציפי של המקרקעין נשוא עסקת הנדל"ן.

לכל עסקת מקרקעין – נדל"ן הן במדינת ישראל והן בחו"ל היבטים רבים, שעליהם יש לתת את הדעת ולהיות מודעים להם בכל שלבי העסקה וכן יש להיזקק לנותני שירותים מקצועיים, מיומנים, אמינים, מהימנים רשויים ורשמיים הן בישראל והן בחו"ל במגוון, בספקטרום ובסינרגיה רחבים של תחומים תוך סינכיון והתאמה ביניהם.

ההיבטים השירותיים הרלוונטיים הקשורים לפי הצורך, בעסקאות מקרקעין הם היבטים אלה: שירותי תיווך מקרקעין על ידי מתווכי מקרקעין מוסמכים רשויים ורשומים, שירותי ניהול נכסים, הכולל מגוון רחב של שירותים הנוגעים להחזקת ולניהול נכסים בחו"ל כולל: גביית דמי שכירות בהתייחס לדיני המס המקומיים, השכרות, החזקת מבנים, קשר עם הדיירים והרשויות טיפול בפגמים ליקוים ונזקים, טיפול בתשלומים ובהסדרת תשלומים, חיובים. מיסים וארנונות לכל הרשויות העירוניות, האיזוריות, המחוזיות והממשלתיות הארציות ברמות, בהיבטים ובמישורים השונים, ועבור כל השירותים הנוגעים לנכס המושכר, מגע עם הדיירים, גורמי ניהול בתים משותפים, רשויות רלוונטיות שונות במיסוי מקרקעין, ארנונות,שימור ותחזוקה, היתרי בניה ורישוי עסקים וכדומה. כשנקודת המוצא היא, שלשירותים, אלה נודעת חשיבות מירבית, מאחר ובעלי הזכויות בנכס ומקרקעין הנדל"ני גרים וחיים בישראל הרחוקה ממיקום הנכס, ונגישותם אליו קטנה ואין הם יכולים להגיע לנכס בתדירות גבוהה. היבטים נוספים הם:שירותי משפט מקרקעין הניתן על ידי עורכי דין מקומים, מיומנים בנושאי נדל"ן ומקרקעין, הממוקמים במקום הנכס, שירותי יעוץ מס וראיית חשבון הנוגעים למיסוי המקרקעין על שימושיהם השונים והפעולות המשפטיות והמסחריות הנעשות ומתבצעות בהם, בשל היותם נכסי מקרקעין סחירים, מעצם היותם נדל"ן עסקי מניב להשקעות או לצורך אחר כלשהו. שירותי שמאות והערכת שווי מקרקעין, שירותי תכנון מקרקעין בהתייחס למגוון היבטי הנדסה, תחזוקה, אדריכלות, שימור מורשת, אקולוגיה ותוכניות בניה, שירותי מדידת מקרקעין, וכן שירותי בנקאות ומימון,גביה ומשכנתאות בינלאומיים, כשבסלי שירותי בנקאות במדינות שונות כלולים גם שירותי ניהול נכסים במדינות חוץ. נותני השירותים למבצע הישראלי של עסקת נדל"ן בחו"ל צריכים להיות הן נותני שירות ישראלים מהצד הישראלי של המתרס, והן נותני שירות בחו"ל במגוון הנושאים שתוארו לעיל, מהצד השני החו"לי של המתרס, כשיש להקפיד ולוודא שהם מיומנים ורשויים באותן מדינות, אזורים וערים שבהם ממוקמים נכסי הנדל"ן והמקרקעין נשוא העסקה המתבצעת בחו"ל תוך התייחסות דיפרנציאלית. לכן יש לבדוק היטב ומראש עם מי בחו"ל קשורים נותני השירות בארץ ומה המוניטין, האמינות, המיומנות והמקצועיות שלהם, כדי להמנע מבעיתיות מסוגים שונים, בביצוע העסקאות, נגזרותיהן והשלכותיהן ונפקויותיהן. חופש המידע המודעות השקיפות, הגילוי – הנאות, מניעת מצגי שוא ומראיות עין לא אמיתיות לגבי מכלול ההיבטים שתוארו ושצויינו לעיל הן קריטיות בכל הנוגע למכלול שיקולי הדעת, קבלת ההחלטות, הביצוע, המעקב, הפיקוח, הביקורת והבקרה של מבצעי העסקאות, על ביצוען ויישומן בפועל על כל היבטיהן כתנאים להצלחתן – צריך לזכור תמיד, שכמו כל תחום בחיים מי שלא מודע, לא מיודע , לא עוקב, לא זהיר וכן סומך בעיניים עצומות ומתוך אמון מלא וללא ספקנות על נותני שירות בארץ ועל אחת כמה וכמה בחו"ל, יוכל למצוא עצמו בסיטואציות לא נעימות, מאכזבות ומול כשלים שונים, בכל הקשור לעסקאות המקרקעין הנדל"ניות שביצע, שלא תמיד ביצוען בפועל עונה על ציפיותיו ולכן עשוי לגרום לו לאכזבות.

ניתוח המקרה הקפריסאי

כדי להמחיש את הבעיתיות שבהשקעה בנדל"ן בחו"ל ברצוני להתייחס לקפריסין המדינה השכנה, המהווה יעד השקעות בנדל"ן הקורץ לישראלים והנראה להם אטרקטיבי בשל קרבת האי לישראל, היותו מדינה אירופאית דמוקרטית ופתוחה, הנמצאת וממוקמת כעת בעיקר

מ – 1.5.2004 בקדמת האיחוד האירופאי, כמדינה גובלת וכגשר בינו לבין ישראל. כשכסף אירופאי רב מושקע בפיתוחה וברכישת נדל"ן ומקרקעין בה, במגבלות החוקיות הקיימות שם.

קודם כל יש להדגיש את העובדה שקפריסין מחולקת לשתי ישויות מדינות, קפריסין היוונית, שהצטרפה ב – 1.5.2004 כחברה מלאה באיחוד האירופאי, ואשר בה יש הסדרה ורישום מסודר של מקרקעין עוד מימי הבריטים, כשחלק גדול מהמקרקעין שבה הם בבעלות פרטית, וחלק קטן בבעלות הכנסיה או המדינה או העיריות והרשויות המקומיות.

היישות השניה באי היא קפריסין הטורקית, שהיא ישות מדינית המוכרת על ידי טורקיה בלבד, אך בתהליך ראשוני של הכרה אירופאית ובינלאומית מאז 1.5.2004, כתוצאה מרצון אירופאי ובינלאומי בהנהגת האו"ם להביא לאיחוד האי. כשבקפריסין הטורקית נושא האדמות הרבה יותר בעייתי עקב כיבושה על ידי טורקיה ב – 1974, והחלת והוספת רובד חוקי חדש בנושא מקרקעין על ידי הממשלה והממשל המקומיים, שבא ונוסף כנדבך נוסף על רבדים חוקיים קודמים מתקופת קפריסין היוונית והשלטון הבריטי במושבת

הכתר קפריסין דאז וכן עקב מציאות קרקעות בהיקף גדול שננטשו על ידי הבעלים היוונים, שגורשו ושברחו לקפריסין היוונית עם חלוקת האי וכיבוש החלק הצפוני שלו על ידי הטורקים ב – 1974.כשחלק מהם עשוי לטעון בעתיד טענות הנוגעות להחזרת רכוש המקרקעין שנינטש על ידם. יש לציין שהיוונים לא וויתרו על זכויותיהם באדמות שהיו שייכות להם והם מיוצגים על ידי ממשלת קפריסין היוונית ויש באפשרותם לפנות לבית הדין האירופאי לזכויות האדם בעתירות להשבת זכויותיהם במקרקעין שננטשו על ידם עקב אילוצים לברוח, או לקבל פיצויים גדולים עבורם מממשלת קפריסין התורכית או ממשלת תורכיה שפלשה לאי, ומעוניינת כיום לקיים את פסיקות בית הדין האירופאי במסגרת מאמציה להתקבל כחברה באיחוד האירופאי. כך שמי שרוכש אדמות בחלק הקפריסאי התורכי ללא בדיקת עומק מקיפה מורכבת ומוסדרת עשוי למצוא עצמו מסובך בעתיד.

יש להדגיש שבקפריסין היוונית יש מגבלות חוקיות על גודל מגרש, או דירת מגורים או נדל"ן מסחרי למשרד או חנות שיכול תייר חסר זכויות אזרחות, נתינות ותושבות בקפריסין לרכוש, אלא אם כן הקים חברת Off Shore Company, שעל הקמתה חלות מגבלות ואף איסור מאז הצטרפות קפריסין לאיחוד האירופאי. קיימות גם מגבלות על יכולתו של רוכש נדל"ן זר בקפריסין להשכיר אותו ולהוציא את פירות ההשכרה, דהיינו את דמי השכירות אל מחוץ לקפריסין. יש להדגיש שעצם רכישת זכויות בנכס מקרקעין בקפריסין על ידי נתין זר, לא יוצרת או מקדמת זכויות כלשהן של רוכש הזכויות בנדל"ן על פי דיני מרשם האוכלוסין הקפריסאי, בכל הנוגע לתושבות או אזרחות, של רוכש הזכויות הזר במקרקעין בקפריסין וזאת על אף פרסומים לא אמינים ולא מדוייקים שמתפרסמים בתקשורת. אין קשר בין רכישת נדל"ן בקפריסין ובין קבלת זכיות תושבות או אזרחות כל שהן באי.